離婚による不動産売却 ポイントを不動産屋が解説 | 高知市の不動産、売却も購入も創業35年の葉山不動産にお任せください

コラム

離婚による不動産売却 ポイントを不動産屋が解説

離婚前後は慌ただしく、話し合うことも多々…

とりわけ夫婦の最も大きな資産である不動産について売却までどうすればいいのか、条件や必要なことは?と多くの方がお悩みになっています。

離婚による不動産売却は通常の不動産売却とは異なる点がいくつかあり注意が必要です。

この記事では、離婚による不動産売却の「方法」「注意点」「タイミング」等について、毎年約100件以上の不動産売買に携わっている、1987年創業の葉山不動産がこれまでの豊富な経験を踏まえ解説していきます。

■離婚による不動産売却の注意点

共有財産か特有財産 財産分与について

夫婦が協力して築いた財産を、分配請求することを財産分与といいます。

離婚時に頭を抱えるマイホームも財産分与の対象になります。

不動産を売却し諸費用等を支払い、残った金額は原則として持ち分割合などに関係なく1/2ずつにしますが、夫婦の間で取り決めた内容で合意した場合はそのかぎりではありません。

財産分与で注意しなければならないことは、婚姻前から所有していた不動産の場合は、財産分与の対象ではなく、特有財産といいます。

特有財産とは婚姻前から夫婦の一方が所有していた財産や、婚姻中に相続や贈与などによって取得した財産

ただし婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産であっても、婚姻後に住宅ローンを支払いしていた場合は、婚姻後ローン支払いした分については共有財産の対象になります。

また財産分与のタイミングで注意したいのが、離婚後2年以内に行わなければ、権利行使ができなくなるので注意が必要です。
離婚前に財産を分けてしまうと受け取った側に贈与税がかかります。離婚後であれば財産分与の控除を受けられますので、贈与税がかかりません。

不動産の名義はどうなっているか

不動産の売却は原則として不動産の名義人でなければできません。

まずは不動産登記簿に記載されている所有者名義が「単独名義」であるか「共有名義」であるかを確認しましょう。

例えば

夫だけの単独名義だった場合、妻が勝手に売却することはできません。

夫の同意が必要になります。

夫婦共有名義だった場合は、双方の合意が必要になります。

共有名義で一方に売却の意思がない場合は、自分の持分割合(共有持分)のみを売却することは可能です。

ただし共有持分のみの売却は難しく、トラブルの可能性もありますので、話し合い、双方合意のもとでの売却が好ましいです。

住宅ローンを組んでいる。ローン残債は残っているか。

住宅ローンが残っている場合、売却金額で住宅ローンが完済できるかどうか(アンダーローン、オーバーローン)がチェックポイントになります。

■アンダーローン
アンダーローン…残っている住宅ローン<売却価格
アンダーローンの場合は、仲介や買取依頼を利用でき、ローン返済後手元に残った金額を財産分与できます。
■オーバーローン
オーバーローン…残っている住宅ローン>売却価格
オーバーローンの場合は財産分与の対象になりません。
オーバーローンで売却する場合は、足りない費用を用意する必要があります。
一番困るこのケースですが、一番多いお悩みでもあります。
この場合でも、費用を用意する方法はありますので、まずは不動産業者に相談してみることをお勧めします。

■離婚による不動産売却の方法

仲介売却

不動産会社と媒介契約を結び、買主様を探す方法。

売却価格を設定して、一般市場に売り出しをします。
相場に近い価格、築年数が10年以内の建物であれば近年の市場価格の高騰で購入時に近い金額での売却も珍しくありません。

ただし住宅ローンの残債によっては、相場より高い金額設定になり売却まで長期化することもあります。

買取売却

不動産会社に直接売却する方法。

売却までの期間が短く、早急に売却をしたい場合や、家を売却することを周りに知られたくない方に適しています。

仲介売却と違い不動産仲介料は必要ありませんが、売却価格は相場の7割程度になってしまうという傾向があります。

また住宅ローンの残債を売却額が下回る場合は、買取売却の方法は難しくなります。

任意売却

住宅ローンの返済ができなくなり、売却金額と自己資金を合わせても完済できない状態での売却方法。

競売ですと一般市場よりも大きく下回る可能性がありますので、その手前に特定の買主を見つけて売却する、という方法です。
競売より高く、早期に売却できる可能性がありますが、金融機関の合意が必要となります。

任意売却後、残ったローンの残債分については引き続き返済することになります。

■離婚による不動産売却のタイミング

売却のタイミング 離婚前、離婚後それぞれの特徴

離婚前に売却する場合

不動産売却は長期化することもありますので、何度も連絡を取り合ったり、顔を合わせたりしなければならない可能性があります。
離婚前に済ませておけばこのリスクを避けられます。

ただし売却が終わるまで離婚期間を引き延ばす必要があります。

離婚後に連絡がとれなくなる事態や、話し合いでの揉め事を避ける意味でこの方法を選択される方もいらっしゃいます。

直ちに離婚したい、という方には向いておりません。

離婚後に売却する場合

離婚前と比べ、不動産売却にゆとりを持たせられます。

希望価格で売り出し、じっくりと買主を選定することで、高額売却できる可能性がグッと上がります。

ただし、不動産売却の成功には、お互いの話し合いが欠かせません。
希望の売却を成立させようとするなら、事前に準備しておかなければならないことや、手をかけなければならないこともいくつかございます。

離婚後、お互いの協力が難しいのであれば、離婚前に早期売却するほうが向いているかもしれません。

なるべく連絡回数を減らすために、離婚前に売却計画を話し合い、離婚後の売却がスムーズに進むよう準備しておきましょう。

ただし注意しておかないといけないのが、財産分与の請求期間は、離婚が成立した日から2年までということはお忘れなく。それ以降は贈与税がかかってしまう可能性があります。

■葉山不動産だからできる 離婚による不動産売却サポート

売却取引件数が県内トップクラス(離婚による不動産売却経験も豊富)

1987年創業で毎年約100件以上の不動産売買に携わっており、戸建、土地、マンション、事業用不動産など豊富な取引実績で信頼を築いてまいりました。

高知県内でトップクラスの売却実績を誇る当社では、離婚による不動産売却の相談が年々増えており、近年では売却相談の約2~3割が離婚によるものとなっております。

離婚ならではのネックとなるポイントや、注意点を細心の注意を払いながら、売却まで全力サポートいたします。

問い合わせが来る 仕組み作り

どんなに良い物件でも広告の体制が整っていないと、物件をお探ししている方の目には留まらず、問い合わせが少ないことで、売却期間が長期化してしまいます。長期化は「この物件は売れづらい」という印象を市場に与え、価格交渉をされる要因にもなってしまいます。

当社の広告活動は多岐にわたり、不動産を買いたい方に情報を届ける体制をしっかりと整えております。

【広告種類】

・自社HP

・ポータルサイト(不動産情報サイト)

・SNS

・WEB広告(Google広告など)

・看板

・雑誌

・チラシ

近年の問い合わせは、ネット経由が大部分を占めております。
ただし住まいお探し中の方の親御様などが雑誌など紙媒体を見て、問い合わせいただくケースもありますので、当社では問い合わせ漏れをなくすために、インターネット媒体だけでなく、紙媒体の広告も継続しております。

ネット広告で大事になってくるのが、Googleでの検索順位です。
お探し中の方は、スマホで「高知市 不動産」などのキーワードで検索されます。

当社は高知の不動産に関するキーワードで上位表示されており、情報を届ける体制が整っております。

ただし自社HPだけで、問い合わせ漏れをなくすのは現代の不動産業界では難しく、そこでSUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトがとても重要になってきます。

当社はこれらすべてに加盟しており、検索漏れをなくす対策をしっかり整えております。
さらに、当社はWEB専属のサポートメンバーを用意しておりますので、掲載する情報はAIに任せず、写真・文言までしっかりと一件一件、丁寧に作成しています。

是非、一度、当社の掲載情報をご覧ください。

当社物件ページはこちらからチェックできます。

周りに知られたくない方向け売却プラン

お家を売りに出していることを周りに知られたくない方に向けて、当社は専用の売却活動プランを準備しております。

①当社のお客様にご紹介

ここで力を発揮してくるのが前述の【問い合わせが来る 仕組み作り】です。

当社は年間約500件の購入問い合わせがあり、物件を紹介できるお客様を数多くリストしています。

通常の売却活動と異なり、広告には物件の場所や外観写真、売主様のご要望によっては室内写真も使用できないケースもありますので、紹介できるお客様がどれくらいいるか、ということは非常に重要になってきます。

その際は対面の接客が全てとなりますが、当社では従業員一同で一丸となって売却を成立させます。

②加入している不動産団体で情報共有

ほとんどの不動産会社は「全国宅地建物取引業協会」もしくは「全日本宅地建物取引業界」に加入しており、売主様から売却依頼いただいた物件の情報を同じ協会内で情報共有できるシステムがあり、他の不動産会社のお客様にも情報を届けることが可能になります。

③不動産会社との横の繋がりで最大限の売却活動。

創業1987年の当社はこれまで高知県内の数多くの不動産会社と取引、協力関係を築いてまいりました。

前述で述べた他団体とのお付き合いも多く、加入している団体以外の不動産会社の既存お客様へのアプローチを促し、大々的に広告できない場合でも最大限のパフォーマンスを発揮していきます。
第一優先はお客様の不動産が、早期に、希望額で売却成立することと考え、サポートさせていただきます。

不動産を預かって終わりではなく、データに基づいた広告戦略

当社は売主様からご依頼いただいた売却物件をただ広告していくのではなく、アクセス数・流入経路などのデータ分析、物件の魅力を引き出す写真撮影、これらすべてに対応するWEB戦略専門スタッフが在中しております。
的確な広告内容変更、内覧したいと思わせる写真選別、さらにはデータを基にした価格変更のタイミングなど、攻めの売却活動を可能にしております。

■離婚による不動産売却 お客様の声 

・ローンの残債が多く残っており売却できるか不安でしたが、丁寧な説明で売却方法などの疑問点を解消でき、スムーズに売却することができました。

 

・家を売りに出していることを周りに知られたくなく、葉山不動産さんに相談したところ、自分達のような方向けの売却活動プランを提示していただき、安心して売りに出すことができました。

 

・離婚後も住み続けていた家のローン支払いが大変になり売却を依頼。
早く売りたいが残債が多く困っていたので相談したところ、近隣の売却事例などを基に売却価格を提示してくれて、希望金額を下回らずに早期売却ができ、依頼して良かったです。

 

・当時は離婚によって考えることが多く、頭が混乱しているなか、不動産売却まで…とまいってましたが、経験豊富なスタッフが対応してくださり、売却スケジュールもスムーズに進み大変助かりました。

 

・売るなら離婚前と離婚後どちらのほうがいいのか悩んでいて相談したところ、自分達に合ったやり方をアドバイスしていただき、トラブルなく家を売却することが出来ました。

■まとめ

離婚による不動産売却は、注意点(財産分与、名義人、住宅ローン残債など)を把握し、お客様毎にフィットする売却方法を見つけ、不動産売却のタイミングを見極めることが重要となります。

豊富な売却実績のある葉山不動産では、ご事情を詳しくお伺いして、お客様にあった最適なプランをご提案いたします。

高知で離婚による不動産売却でお困りなら葉山不動産にお任せください。

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