媒介契約を結ぶ
媒介契約とは不動産会社が売主様から売却の依頼を受け、取り交わす委任契約です。
・一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約からお選びいただけます。
媒介契約ごとの・制限の違い・特徴・メリットデメリット・向いている人について詳しく解説していきます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 契約の有効期限 | 期限なし | ３ヶ月以内 | ３ヶ月以内 |
| 依頼できる不動産会社 | 複数 | 1社のみ | 1社のみ |
| レインズへの登録義務 | なし | あり | あり |
| 売買活動報告義務 | なし | ２週間に１回以上 | 1週間に１回以上 |
| 自身で買主を見つけたら | 契約できる | 契約できる | 制限あり |
※レインズとは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構で、不動産会社が売却依頼を受けた物件を登録することで、各不動産会社にレインズを通し物件情報を共有できるネットワークシステムです。
↓さらにレインズについて詳しく知りたい方はこちら↓
■一般媒介契約の特徴
- 複数の不動産会社に売却を依頼できる。
複数依頼する場合、不動産会社に通知する必要があるのか。
一般媒介契約には、明示型と非明示型があり、明示型の場合、売主は他に依頼している不動産会社について通知する義務がある。
非明示型の場合は、他に依頼しているか、どの不動産会社に依頼しているか、通知義務なし。
国土交通省の定める一般媒介契約書で契約する場合、明示型が原則になっており、非明示型を希望する場合は、特約に非明示型にする条項を定める。 - 依頼を受けた不動産会社は、レインズへの物件登録義務がない。
- 依頼を受けた不動産会社は、売主への売却活動の報告義務がない。
- 売主は自分で探した買主と契約できる。
■専任媒介契約の特徴
- 特定の不動産会社１社だけに売却を依頼する。
- 依頼を受けた不動産会社は、レインズへ媒介契約締結から７日以内に物件登録する。
- 依頼を受けた不動産会社は、２週間に１回以上、売主へ売却活動の報告義務がある。
- 売主は自分で探した買主と契約できる。
■専属専任媒介契約の特徴
- 特定の不動産会社１社だけに売却を依頼する。
- 依頼を受けた不動産会社は、レインズへ契約締結から5日以内に物件登録する。
- 依頼を受けた不動産会社は、1週間に１回以上、売主へ売却活動の報告義務がある。
- 売主は自分で探した買主と契約できない。
■媒介契約ごとのメリット、デメリット
一般媒介契約
- メリット
-
- 他の媒介契約と違い、不動産会社選びに失敗しても、媒介契約中に新たな不動産会社と媒介契約を結べる。
- 自分で買主を見つけてもよい
- デメリット
-
- レインズへの登録義務がないため、依頼先不動産会社が登録しなければ、物件情報がエリアで探している方に届かない。
依頼先不動産会社の広告媒体、既存客で情報が止まってしまうためである。 - 売却活動報告義務がないため、依頼先からの報告がなければ十分な戦略が立てられない。
- 複数社に依頼している場合、状況確認などそれぞれと連絡をとらなければならない。
状況整理が大変。 - 中古住宅やマンションの場合、カギの管理問題
- 複数の購入希望客が現れた場合、希望客の交通整理を売主がしなくてはならなくなる。
この際、希望客の担当している不動産業者がバラバラだった場合、希望客の温度感を直接対面して話すことができないため、希望客の比較が難しい。
- レインズへの登録義務がないため、依頼先不動産会社が登録しなければ、物件情報がエリアで探している方に届かない。
専任媒介契約
- メリット
-
- レインズへの登録義務があることで、依頼先以外の不動産会社既存客にも情報が届けられる。
- 2週間に1回以上、活動報告があり物件状況を把握でき、細かい打ち合わせ戦略が立てやすい。
- 自分でも買主を見つけてもよい。
- 窓口が一つになるため、物件の管理（カギ等）が一元化できる。
- 窓口が一つになるため、購入希望客の情報が集約され、売却判断がしやすい。
- デメリット
-
- 媒介契約期間中に気になる不動産会社が見つかっても、媒介契約を結べない。
- 不動産会社選びに失敗すると、探している方に上手く情報が届かない。
- 囲い込みに合う可能性もある。
- 発信力の少ない不動産業者へ依頼してしまった場合は、売却期間が長期となるおそれがある。
専属専任媒介契約
- メリット
-
- 媒介契約後５日以内にレインズへの登録義務があることで、依頼先以外の不動産会社既存客にも早急に情報が届けられる。
- １週間に１回以上、活動報告があり物件状況を把握でき、細かい打ち合わせ戦略が立てやすい。
- 窓口が一つになるため、物件の管理（カギ等）が一元化できる。
- 窓口が一つになるため、購入希望客の情報が集約され、売却判断がしやすい。
- デメリット
-
- 自分で見つけてきた買主と直接契約できない。
- 媒介契約期間中に気になる不動産会社が見つかっても、媒介契約を結べない。
- 不動産会社選びに失敗すると、探している方に上手く情報が届かない。
- 囲い込みに合う可能性もある。
- 発信力の少ない不動産業者へ依頼してしまった場合は、売却期間が長期となるおそれがある。
■それぞれの媒介契約に向いている人
一般媒介契約に向いている人
・依頼したい不動産会社が見つからなかった。
会社選びの際に、ここに依頼したいという会社が見つからなかった場合は、契約期間中でも新たな不動産会社と契約できる一般媒介契約がおすすめ。
・不動産売却することを、表に出したくない方。
レインズへの登録義務がない一般媒介契約なら、水面下で買主さんを探せます。
ただし売却までに時間を要する点には注意が必要です。
・複数の不動産会社に依頼する場合、ある程度、時間に融通を効かせることのできる方である必要があります。
それぞれの会社とやり取りしなければなりませんし、中古住宅の場合であればカギの管理を自身でしなければなりません。
専任媒介契約に向いている人
・信頼のできる不動産会社が見つかった方、自分でも買主を探したい方、活動報告は欲しいが1週間に１度以上ではなく、２週間に１度の連絡がちょうどいい方には専任媒介契約がおすすめ。
専属専任媒介契約に向いている人
・信頼のできる不動産会社が見つかった方で、自分では買主を探さない方、活動報告が１週間に１回以上あるので、高額売却早期売却に向けて、不動産会社と協力し、こまめに戦略を立てたい方は専属専任媒介契約がおすすめです。
・不動産会社が決まったら、売買活動スタート前に売主さんしか分からない、物件のアピールポイントも不動産業者と共有しておきましょう。
